Neue Regelung ab 2026: Kein Vorsteuerabzug mehr bei Vermietung von Luxusimmobilien

Was bedeutet das?
Bisher war die Vermietung von Wohnraum generell umsatzsteuerpflichtig (10 % USt) und Berechtigung für den Vorsteuerabzug bestand. Mit der neuen Regelung wird diese Verpflichtung aufgehoben. Luxusimmobilien sind künftig unecht umsatzsteuerbefreit, das heißt, es entfällt der Vorsteuerabzug.

Definition: Wann gilt eine Immobilie als „Luxusimmobilie“?
Eine Immobilie gilt als Luxusimmobilie, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten (inklusive Nebengebäuden wie Garage, Gartenhaus oder Schwimmbad) über € 2.000.000 liegen. Entscheidend sind sämtliche Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Fertigstellung, wobei nur jene Kosten zählen, die nach dem 31.12.2025 anfallen.

Beispiel:
Frau A erwirbt im Jänner 2026 ein Einfamilienhaus um € 1.900.000 und vermietet es. Im Februar 2027 lässt sie Renovierungen um € 500.000 durchführen. Dann liegt die Gesamtkostenschwelle über € 2.000.000. Ab 2027 zählt das Haus als Luxusimmobilie. Die Vermietung ist somit umsatzsteuerbefreit, und der Vorsteuerabzug entfällt. Zudem ist eine jährliche Vorsteuerberichtigung im Ausmaß von 1/20 der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer vorzunehmen.

Sonderfälle: Mehrfamilienhäuser & WEG-Leistungen

• Mehrfamilienhäuser / Zinshäuser: Hier wird die € 2.000.000 Grenze pro Wohnung geprüft. Eine große Wohnung kann als Luxusimmobilie gelten, eine kleinere innerhalb desselben Hauses jedoch nicht. Für die kleinere Wohnung bleibt der Vorsteuerabzug möglich.
• WEG-Leistungen (Erhaltung & Verwaltung): Sollten die Gesamtkosten eines Wohnobjekts über der Grenze liegen, so sind auch Leistungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft ab 2026 umsatzsteuerbefreit. Der Vorsteuerabzug für Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen entfällt.

Worauf Sie jetzt achten sollten
Planen Sie neue Anschaffungen, Renovierungen oder Umbauten? Dann prüfen Sie unbedingt, ob die Kosten innerhalb der fünfjährigen Frist die € 2 Mio.-Marke überschreiten könnten. Andernfalls riskieren Sie, dass die Vermietung nicht mehr umsatzsteuerpflichtig ist und Sie den Vorsteuerabzug verlieren, was Auswirkungen auf die Rentabilität und Finanzierung Ihrer Immobilie haben kann.

Hinweis für Abonnenten:
Detaillierte Informationen und weiterführende Hinweise zu dieser Gesetzesänderung finden Sie in unserem KlientenINFO Jahresabo. Dort bieten wir umfassende Analysen, praktische Fallbeispiele und Handlungsempfehlungen.